租屋透視鏡：一起聊聊遷徙世代的租屋大小事

上午時段，邀請「崔媽媽基金會義務顧問律師-劉琦富律師」、「OURs都市改革組織及租客聯盟研究員-廖庭輝」、「楓生共居公寓房東及風和有限公司負責人-張詠卿」分別進行「租賃專法」、「租客權益」、「公益出租人」三大面向進行實務面的分享，分享內容同時提供下午三組模擬政策有現行法規的參考依據。

三位講者分享的重點摘要如下：

【劉琦富律師】

• 從案例及法條爭點提及租賃性質、權利以及目前各方（如：包租代管業者）的期待與可能形成的價值取捨問題。
• 短講中提到的徵信在「政策二」的平台部分也可以作為靈感，參考不同視角及其影響。
• 對於政策三的討論可以結合手冊面向讓大家思索不同的視角以凝聚願景。

【廖庭輝】

• 從租屋在居住中不可或缺的角色及其原因開始說起，介紹國際與臺灣情況以及其世代正義面向，說明三大「願景」原則——穩定、可負擔、有保障，也提及不同居住模式背後的經濟及社會脈絡。
• 點到不同國家政策背後的一些脈絡，除了政策面也提到民間組織及個人面，請大家下午討論發想時記得留意若要在臺實踐，要如何調整/建構這些背景及脈絡，這部分可以提供政策三在討論時的靈感激盪。
• 提供「政策一」之桌長，下午帶領討論時可參考租金補貼定價的策略，以及學生在租屋市場的敏感性（區位、價格敏感）進行討論。
• 其中租屋資訊透明相關的內容可供政策二發展願景時腦力激盪 （市場規模部分的數據也可作為參考）。

【張詠卿】

• 本身具有租客及出租人的經歷，對於租賃有多元角色，分享相關經歷，包含實務上的行政流程（比如提供資訊，稅務、文件調整的實務面上哪裡不友善）。
• 其中在單親家庭角色上，詠卿分享中也簡要提及其在租屋市場不利的原因，居住包含生活，所以如何讓弱勢住戶獲得生活支持也是一部分。
• 認為對於公益出租人而言，除了節稅流程要友善，鼓勵誠實報稅需要同時稽查逃稅。這部分可以給予政策三在發展願景時腦力激盪。

下午時段，我們將參與者分為「租屋補助3.0」、「出租事實登錄」、「租賃專法2.0」等三桌模擬政策、每桌各有「一般青年租屋族」、「房東」、「政策草擬小組成員」、「弱勢青年」等四種角色觀點投入討論。

各桌針對各自的討論方向，摘要討論重點如下：

【政策一】租屋補助3.0

認為目前台灣的租房問題包含：房東隨意漲租金、電費不合理且居住環境差等。

｜每場TALK重點摘要｜

• TALK 1：社宅申請經驗、政策透明度與近用性、租補申請的困境現況、帶入角色的話會希望申請租補嗎？
• TALK 2：租補申請實務面的問題、租補是否為租屋考量條件、現行租補政策的優缺點、以及如何建立更好的租屋市場等。
• TALK 3：要達到租金透明化，需要有合理的房租，那什麼是合理房租？達成願景的過渡期要靠補助或是其他方式才能達到？現有租屋政策是否能有具體方法？希望能有更多不一樣的房東，是包含哪些不同樣態？

｜綜整以上三場TALK的結論｜

• 本組討論租補困境與想像，長遠願景是市場機制有合理房租，而租補只是治標不治本，只能逼出逃稅。
• 並且，如果希望達到合理的房租，理想上，是希望大家能做實價登錄，讓房東與租客皆能擁有租金參考價格
• 同時發現，租屋補助會有地區性風氣，如果這地區房東都願意，大家都會願意，反之不然，因此可以思考如何在地區性做政策推動。

• 以及現行政策的執行問題是「看得到吃不到」。資訊宣導無法落實，或是理解與申請執行中間有落差，造成申請格式不符或者重複交件的狀況。

• 於是，組內延伸討論出的可能行動策略包含：
  • 有更健全包租代管形式，明訂契約應記載事宜判斷，並以第三方協助糾紛處理。
  • 房屋持有率也會影響租屋市場，所以可能方法如：多元補貼（針對不同弱勢別做更細緻規劃）、漸進式增稅（使房東願意釋出空屋增加供給）。
  • 最後，希望台灣閒置空間盤點要更加確實，政府有機會與民間企業或非營利組織合作改造（比如校舍變為住宿可能性）。

【政策二】出租事實登錄

｜每場TALK重點摘要｜

• TALK 1
  • 本場本組聚焦進行「參與者自我介紹」及「實價登錄網站實際操作體驗回饋」，並且邀請參與者分享「對租屋市場透明化的想法」、及「針對角色想要講的話」
  • 角色-小鄭：角色身份為青年政策制定公務員，使用完實價登錄網站之後覺得「沒有實際房屋的畫面」、「沒有一般的租金（用社會住宅的租金評斷這個地區的租金是不合理的）」、「網站資訊提供不夠全面」、「是否有提供家具可一併顯示在介面」、「資訊不對等」、「查價網可能可以只有必要資訊，判斷是否可租需要更多細節，生活細節可再另外網站查詢到」等。
  • 角色-小琳：角色身份為一般租屋青年，認為目前實價登錄網站的問題包含「資訊不夠完整也不夠一致，有幾筆可能只有總價，有幾筆有單價又有總價」、「填寫介面是否資訊統一，可都為必填或有些可捨去」。
  • 角色-東東：角色身份為房東，比較困惑的是「網站沒有填幾房幾廳幾衛浴」、「房屋坐向及房屋採光是一般找房子想要了解的部分」、「網站有完整地址但地址無法連結也無法複製，可改成可連結GOOGLE直接看到房屋實體」、「是否含基本家具及費用」、「大樓管理費是否含在租金」、「直接看這個網站會不太清楚網站用意，591可能還比較清楚」等。
  • 角色-小青：實價登錄顧名思義用來查詢價格，提供業者或賣房出租房的人做參考，價格不一定是真實的，因此要哪些資訊才可估行情，坪數、價格、門牌，去現場看屋況，這件事有促進價格透明化，同業標準但登錄數不足。
• TALK 2
  • 平台是否有滿足你認為的事實：是不是其實有造假的可能，我們要怎麼樣去避免這個可能存在。
  • 資訊面向的問題，有沒有延伸問題：房東跟房客他們的資訊必須對等，對等內容可能包含租金行情是否有統一資訊；屋況也會希望可以同步在上面去做更新；針對長輩、身障等弱勢族群，需要更簡便且對這些族群來說容易操作及獲得資訊的方式，如里長諮詢、易讀或易操作的介面等，讓弱勢族群也能平等獲得正確的資訊。
  • 誰來登錄資訊：房東會為了逃漏稅不登錄實價登錄，房客如果可以登錄，房東會怎麼說？
  • 審核機制：希望上傳以後政府機關會定期去審核這些登錄內容
• TALK 3
  • 認為租金實價登錄平台應該要可以作為與房東議價依據、定價明確。
  • 平台要減少麻煩、流程簡化、由公部門上傳公證後的契約、賦予包租代管業者更多的權利等，降低空屋率提升登錄物件數。
  • 增加租屋歷程欄位，並加入房客是否申請到租屋補助。
  • 平衡房東房客權益：由政府提供免公證費之公證服務，增加第三方公信力。
  • 包租代管流程簡化：有政府認證的包租業者清單可查詢，或可結合Google地圖評論系統。
  • 抵稅設戶籍。
  • 查核管道：如何查核是真的事實？

｜綜整以上三場TALK的結論｜

本組以出租事實登錄作為討論的出發主軸，並以促進市場透明化跟平衡房東房客的權益為主要討論目標。

• 觀察到的現況與問題
  • 以租金實價登錄平台與591做對比，覺得591的資訊還比較全面。
  • 思考政府成立租金實價登錄平台的重點是在於不管是評估行情、或者是後續政策的需求的數據來講，價格的呈現是重要的，所以組內討論著重在「怎麼讓價格呈現」。
  • 現在的呈現沒有很一致，有些資訊有有些資訊沒有，可能就是像屋況是不是有包含照片，可能價格不一致的呈現，導致你沒有辦法做好比較。
  • 現行的平台操作對長輩較不友善，在長輩的體驗部分有待改善。

• 機制調整的可能性（行動策略願景）
  • google map：連動google map，可以讓我們直接去了解物件生活機能。
  • 長輩簡便操作版本：是否可以有智能查詢或專人協助長輩操作平台，並改善line現在無法連動的問題。
  • 包租代管業者機制普及：是不是可以把現行社會住宅包租代管服務的流程放到一般業者這邊去一起做考量，提升房客找業者租屋的意願，也吸引房東願意找業者合作管理空屋，並調整業者管理的制度，提升業者在租賃市場的影響力，讓租賃市場管理統一且透明。
  • 自行登錄的可能性：房東房客登錄重點在於一方登入另外一方要做驗證，驗證完以後要傳給政府那邊，然後傳的時候一定要上傳租約，那租約可以變成查核的依據，經由查核以後政府就會給公文。
  • 公證普及且提供補助：如果政府可以補助公證費，讓公證普及化，會讓租賃雙方都有值得信賴的依據。
  • 租屋歷程：平衡租客及房東雙方的租屋歷程呈現在平台，包含六個月內繳租紀錄或房東房客的糾紛紀錄、並且能考慮加入是否能申請租屋補助到租屋歷程中，讓租客作為決定是否承租的參考依據。

【政策三】租賃專法2.0

從法律層面切入探討「如何落實健全的住宅租賃關係」。

｜每場TALK重點摘要｜

• TALK 1
  • 從自己抽到的角色出發思考，目前有沒有發現一些重大租賃缺漏的例子？
  • 將自己的角色轉換為對立面（如：房東轉為房客），自己會如何思考剛剛大家所提出的話題？為什麼？
  • 其中，本場本組每個角色幾乎共同提出租賃關係中，房東決定是否出租，主要思考點為：租客是否會影響到其他人、是否能夠準時收到租金、房東本人是否有餘力去了解法律及處理稅務問題，所以如果相關資訊能夠更透明化並且簡便明瞭，也許能更促進租賃關係平和。
• TALK 2
  • 針對「資訊透明化」、「違約責任」、「政策推動與改善」、「租屋身分」等四個面向的問題，各角色認為根本原因是什麼
  • 在講義P.27的「終止租約」一欄中，以自己角色思考，該條款是否存在一些待改善的地方？
  • 在問題根源的部份，本組討論共識多為著重在「弱勢族群」，認為弱勢族群更容易遇到資訊不對等的問題。但也意識到，「租屋問題」只是弱勢族群遭遇的問題其中一小項，若能搭配各部會協助弱勢族群適應生活的措施，可以發展出較全面的照顧。
  • 在條款改善的討論中，本組「小琳」的角色提出，條款寫得詳細與籠統各有優缺點，可以思考如何讓雙方地位平等的簽訂契約方式；並且，也許可以讓房東成立房東協會，並從政府官方訂定「類似優良SCRG的旅館協會之類的優良標章」，這個標誌代表這個房子是良好的、房東很負責任。
  • 本場小結：在第一輪分了四個大類別，在第二輪談論到租賃專法，希望它可以在補助條件上有更多的彈性，比如：族群類別、收入等等。才不會看得到預算卻吃不到。另外就是在違約者的部分，剛剛有提到我們或許可以列出點交的清冊，其中包含保固期。那在下個階段我們就會針對這兩部分再細細的探討可能會有哪些更具體的措施去執行。
• TALK 3
  • 本場聚焦討論的行動策略包含：500大房東認證、租屋物件保障期限之草擬範圍、租屋補助的條件是否需更加寬鬆等。
  • 行動策略-500大房東認證：指標應該要有更多面向的評論，如：包容性、穩定性等等，避免單純排名變得無意義；也可以讓第三方單位加入評選或調查，增加認證之公信力等。
  • 行動策略-租屋物件保障：無論是修繕、電器、或其他附屬品之損毀，是否能成立類似交通裁決所之類的機構作為第三方廠商進行責任歸屬的調查。
  • 租屋補助的條件放寬：除了基本的條件作為申請依據外，可以設立「獎勵機制」，讓房客思考自己能為房子做什麼付出進而成長，如：打掃換取補助。

｜綜整以上三場TALK的結論｜

本組經歷三場TALK，針對「建立良好租賃關係」，提出三大行動願景：

• 500大優良房東：需要教育局或學術單位協助針對評比、房東包容性或租期等等指標可以清楚看見。

• 租賃契約中含有點交清單：以此改善修繕責任歸屬，房東也較知道要協助維修何者家具

• 租屋補助條件放寬：主要目的是希望依據每個人的社會貢獻，評比是否有不斷的進步。