當「正義的光芒」從裂縫中照進「學區租房陰影」

1. 議題簡述

學區周邊租屋是居住正義概念下的重要議題，不僅與國際人權公約提及之「適足居住權」（the right to adequate standard of housing）有關，同時與機會均等（fair equality of opportunity）亦相關。此外，由於「學區」之地理特徵，租客大多為在學學生，與本案所關心之「青年」之身份特徵息息相關。

學區青年之租屋困境並非我國獨有，如 Morris 等人的研究（2023）就指出澳大利亞學生租屋面臨費用高昂、不穩定的租賃壓力、住宿環境問題等。本提案團隊（臺灣青年事務協會）認為，透過審議討論的手段，有機會深描此議題之現況、釐清兩難困境及其原因，進而凝聚集體智慧，產出有利政策興革及民眾參與之藍圖。

考量我國政府機關對青年之定義係以18-35歲為主，並顧及本活動擬舉辦之地點，本場次所聚焦之「學區」以我國北部高等教育機構附近學區為主，包括但不限於私立大學校院、公立大學校院、專科學校等。同時，學區周邊租屋議題不僅與學生身份之青年有關，具有出租人身份、學生父母、當地居民等，亦為本案之利害關係人。

2. 議題現況與問題

學區周邊之租屋現況，隨著少子化的衝擊，入學學生雖逐年減少，然相關新聞與陷阱仍層出不窮。學區周邊之租屋需求者主要來自就讀學區學校，且其戶籍不在學校通勤適宜範圍內之學生，大多來自外縣市或國際學生。陳德振（2020）研究相關議題時指出，學校宿舍床位之供給少於有住宿需求之學生，沒有被保障或抽到宿舍的同學，只能改以校園周邊租屋以回應上述問題。陳德振指出，有租屋需求的學生因為資訊管道不透明、租客客觀評價之不足，以及資訊數量龐大，導致不容易尋得理想的標的。

有關學區周邊之租屋問題，曾有地方政府發布新聞稿指出，包含：工業住宅周邊環境品質不佳；違反土地使用分區管制規定之房東，如屋主重新裝修室內並予以隔間，以謀取更多租金，卻造成消防、隱私等安全問題（新北市政府城鄉發展局，2017）。此外，亦有媒體報導政府機關赴校園辦理租屋講座時發現，學生最關心的租屋問題包含房屋修繕，以及押金糾紛等議題（好房網 News 編輯中心，2016）。更進一步蒐集資料能發現，學生租屋之爭議能大致區分為五大面向，包含（呂佳恆 ，2021）：

(1)與金錢相關之問題，如定金、押金與租金問題，其中尚包含寒暑假期間，青年學子返鄉，房東不允許暫時退租，導致學生額外成本等問題。

(2)契約書相關問題，如契約內隱含之不平等問題，與租期相關之規定，及其後可能的法律問題。

(3)修繕相關問題，如常見的漏水、電器損壞、洗澡水不冷等衍生之修繕議題。

(4)房屋損壞之責任議題，如因電線走火而發生火災，造成損害之賠償與責任歸屬議題。

(5)住屋安全問題，如門鎖容易破壞，遭宵小入侵所引發之財物損害、人身傷害以及隱私問題。

綜上所述，學區周邊租屋問題雖不是學生或在學青年專屬的困境，卻因學區之地理特徵，供給少於需求之市場特徵，以及資訊透明性之議題，導致青年學子身陷風險陰霾中。由此可知，本場次透過議題深描、討論與探析，不僅有助通過審議與對話的形式，讓機關更了解現況，也讓青年以不同角度，透過公共參與更加認識議題，在建構居住正義、參與政策審議的賦權（Empowerment）顯揚之同時，也促進其對議題之認識，透過增能（Enabling）的力量，強化青年落實自身居住正義，追求適足理想的可能。

3. 議題之多元觀點與公共重要性：

公共審議討論不能僅站在單一利害關係人的立場，固然房東與租客間存有潛在的結構與權力不對等，然而，這不意味著租客沒有任何責任，也不意味房東永遠盤據上風。近年曾有新聞報導，大學生畢業退租後，屋主開門看見「家俱全毀、蟑螂蛋爬滿牆」的崩潰場景（王芊歷，2023）。類似的問題並非個案，2022 年的資料也顯示了類似狀況（何立雯，2022）。此外，國內高等教育機構高雄醫學大學學務處網站也引用資料（崔媽媽基金會，無日期）指出，房客「欠租、轉分租、囤積危險物、破壞」等令人頭痛之問題。

探討學區周邊租屋議題，不僅僅是解決房客與房東的糾紛排解，以居住正義的眼光切入，包含許多公共重要性：

(1) 機會均等議題

學區周邊租屋議題，也是正義論中機會均等的議題。國外學者Shlay（2015）指出，住房議題是社會分層體系的一環，顯現了都市中資源分配的不公平，同時，令人震驚的，這是一種社會排斥的工具。由於階級、收入的差異，所能負擔的住房成本、交通移動成本不同，造就了地理上的隱性界線。廣義的機會均等意味著不同的人能有相同的機會，若深入討論，還能探討輸入、過程、產出的機會均等，性別之間的機會均等，種族間的機會均等...等。而學區周邊的租屋議題著實存在機會均等的面向，不同家庭、社經地位背景的學生的負擔能力差異，導致其看似有選擇，實質選擇受限的現實。Yoon 和 Lubienski（2018）研究機會均等議題，透過混合方法的方法論創新，發現不同族群人們對空間的意義感知並不全然相同，舉例來說，同樣是距離學校1000公尺的距離，空間中的屏障（如高速公路通過）、學生是否擁有交通工具（如汽車、機車），造就了不同的心理距離。

(2) 適足居住權：可負擔性

學區周邊租屋議題與適足居住權的可負擔性有關，李得全、羅煊、謝一鋒（2020）聚焦聯合國認為適足居住權七項關鍵指標中的可負擔性，指出當前居住不正義的現象包含了過大的租房成本負擔。這不僅是一種心理感受，研究者以行政院主計總出相關資料指出，家庭可支配所得對比房屋之月租金，其比例年年趨向失衡。此外，李得全等人亦指出，空房過多、資訊不對稱的市場失靈，以及政府、治理的失靈，亦造成多種居住不正義亂象。上述發現不僅呼應了提案人闡述學區租屋議題現況與問題時對於本議題的理解，也從居住正義的框架在在呼應了當前捲動青年深入描繪、探析此議題的刻不容緩。

(3) 適足居住權：安全

學區周邊租屋議題與適足居住權中安全議題有關，「和平、安全而有尊嚴地居住」不僅僅是寫在聯合國公約上的冰冷文字，學者（Jennings, Gover &Pudrzynska，2007）研究大學生的恐懼感，發現安全疑慮確實滲入學區，包含了人身安全危險、財產損失風險、性侵受害等問題。說明了本案所申請的議題具有強烈的重要性，它是居住正義問題，是人權問題，也是攸關臺灣青年學子生命權的議題。

參考資料

王芊歷（2023）。大學生畢業退租！ 她開門崩潰「家具全毀、蟑螂蛋爬滿牆」。Yahoo新聞。取自：https://reurl.cc/9v9nYY

好房網News編輯中心（2016）。拒絕惡房東坑殺！學生租屋最在意2大問題。好房網。取自：https://news.housefun.com.tw/news/article/171456144827.html

何立雯（2022）。出租房子給學生！女房東開門傻眼 網驚：流浪漢也不想住。中時新聞網。取自：https://www.chinatimes.com/realtimenews/20220316001802-260405?chdtv

呂佳恆（2021）。學生租屋爭議多 為自己保好險防範未然。Yahoo新聞。取自：https://reurl.cc/RqokGg

李得全、羅煊、謝一鋒（2020）。論居住正義及其解方: 臺灣與臺北。台灣土地研究， 23(2)，157－193。

崔媽媽基金會（無日期）。不只有惡房東！有些房客也很可怕 「欠租、轉分租、囤危險物、搞破壞」一招制裁。高雄醫學大學。取自：https://reurl.cc/70qV8D

陳德振（2020）。使用聯合分析法與住居特徵評估於建立學生租屋推薦系統－以國立屏東科技大學為例〔碩士論文，國立屏東科技大學〕。華藝線上圖書館。https://doi.org/10.6346/NPUST202000298

新北市政府城鄉發展局（2017）。學生租屋不可不知 新北租屋講座貼心服務進校園。新北市政府。取自：https://reurl.cc/xa83VZ

Alan Morris, Shaun Wilson, Emma Mitchell, Gaby Ramia & Catherine Hastings. (2023). International students struggling in the private rental sector in Australia prior to and during the pandemic, Housing Studies, 38:8, 1589-1610, DOI: 10.1080/02673037.2021.1961695

Anne B. Shlay. (2015). Life and Liberty in the Pursuit of Housing: Rethinking Renting and Owning in Post-Crisis America, Housing Studies, 30:4, 560-579, DOI: 10.1080/02673037.2014.963521

Wesley G. Jennings , Angela R. Gover & Dagmar Pudrzynska. (2007). Are Institutions of Higher Learning Safe? A Descriptive Study of Campus Safety Issues and Self‐Reported Campus Victimization among Male and Female College Students, Journal of Criminal Justice Education, 18:2, 191-208, DOI: 10.1080/10511250701383327

Yoon, E. S., & Lubienski, C. (2018). Thinking critically in space: Toward a mixedmethods geospatial approach to education policy analysis. Educational Researcher, 47(1), 53-61.